首付未交足款就卖房 履责法官巧解连环套 全媒体记者 高鸿

因购房首付款出现问题，引发购房者与开发商之间产生矛盾纠纷，开发商将购房者诉至法院。近日，双辽市人民法院承办法官认真调查核实、梳理当事人的问题原因，耐心劝解，反复释法，成功将矛盾纠纷解开，双方握手言和。

2009年，王某在双辽市某房地产开发有限公司购得一房，双方约定分期支付，该公司协助其办理按揭贷款。后因各种原因，该公司未能协助其办理贷款。2009年至2011年，双方三次约定缴纳首付款日期，王某又因未凑足钱款三次逾期。三年间，王某共向该公司缴纳17万元，该房屋也有人入住。

因王某占用该公司房屋，该公司多次催告后王某仍未能完全履行合同义务，已给该公司造成重大经济损失。2022年，该公司将王某诉至法院。

审理中，王某认为，导致合同不能履行的责任不是自己的原因，而是订立合同时，该公司承诺可以办理按揭贷款，可是交付定金后，却迟迟不能协助办理房屋按揭贷款，因王某没有能力一次性给付全额购楼款，只能等待能够办理按揭贷款后才能给付楼款，最后，王某因生活拮据，将楼房转卖给案外人李某，并约定楼房款全部由李某交付，自己无责任。

经法官调查，王某确实将该楼房卖给了案外人李某，并已经实际入住占用多年。按照法律规定，原、被告之间房屋买卖关系成立，且合同有效，双方应当按照约定履行，如果法院直接开庭判决，被告应当继续履行给付义务并承担违约责任，但考虑到被告的经济状况及身体健康等原因，可能存在不能执行的风险，房屋已经转卖案外人，可能无法顺利腾出。

承办法官本着审慎、认真对各方负责的态度，细致研判案件，多次与原、被告双方进行沟通，反复释明判决后的不利因素，并明确告知可能发生的法律风险，经多次与原、被告及房屋占有人李某三方协调、沟通，原告王某同意追加李某为第三人参加诉讼，李某表示同意按原价交付剩余楼款，但不愿意承担逾期违约金。

承办法官仔细分析案情，该公司因经济紧张，如能放弃违约金，可以让第三人李某一次性给付剩余购楼款，不但能缓解公司资金压力，且公司也不用为后续的执行问题发愁。经过承办法官耐心劝解，该公司最终同意法官的调解方案。原告解除了与被告之间的房屋买卖合同，又与第三人李某重新签订了房屋买卖合同，李某当即将购楼款23万余元全部交付该公司，三方顺利完成了调解手续，当事人握手言和，一起连带多方利益的买卖房屋案终于圆满画上了句号。